Karlsruhe (epd). Mietern muss bei möglichen Verstößen des Vermieters gegen die Mietpreisbremse ausreichend Zeit für eine Prüfung gelassen werden. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) am 12. Juli urteilte, verjährt der gesetzliche Anspruch auf Auskunft nicht bereits drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages. Vielmehr beginne die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter die Auskunft über den Grund der zu hohen Miete verlangt, betonten die Karlsruher Richter.

Der Bund hatte den Ländern mit der gesetzlichen Mietpreisbremse das Recht eingeräumt, in angespannten Wohnungsmärkten den Anstieg der Mieten zu begrenzen. Danach dürfen Mieten bei Abschluss eines Mietvertrages die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent übersteigen. Ausgenommen sind Erstvermietungen und umfassend sanierte Wohnungen.

Eingriff in Eigentumsgrundrecht

Damit Mieterinnen und Mieter Verstöße gegen die Mietpreisbremse überprüfen und überzahlte Mieten zurückfordern können, haben sie gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsrecht. Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 18. Juli 2019 den mit der Mietpreisbremse verbundenen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht wegen des öffentlichen Interesses ausdrücklich gebilligt

In den vom Bundesgerichtshof entschiedenen vier Verfahren ging es um Mieter aus Berlin, die den Verdacht hatten, dass ihr Vermieter sich bei Abschluss des Mietvertrages nicht an die geltende Mietpreisbremse gehalten hat. Sie verlangten Auskunft darüber, warum die Mieten zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mit der Auskunft wollten sie sich mögliche Rückforderungsansprüche sichern. Die Vermieter meinten, dass der Auskunftsanspruch verjährt sei.

Die damit befassten Fachgerichte hatten unter anderem angenommen, dass gar keine Verjährung eintritt oder dass diese mit Abschluss des Mietvertrages zu laufen beginnt. Der BGH urteilte, dass für den Auskunftsanspruch der Mieter durchaus die regelmäßige gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren gilt. Allerdings hätten Mieter für ihr Auskunftsverlangen durchaus Zeit. Denn die Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs beginne erst, wenn der Mieter die Auskunft bei seinem Vermieter auch tatsächlich eingefordert hat. Die Verjährungsfrist der Auskunftsansprüche verlaufe abschnittsweise und beziehe sich immer auf den jeweiligen Monat der Mietzahlung. So sei es möglich, dass für Mietzahlungen, die länger als drei Jahre zurückliegen, wegen Verjährung keine Auskunft verlangt werden könne, für Zahlungen jüngeren Datums dagegen schon.

Az.: VIII ZR 375/21 und weitere (BGH) Az.: 1 BvL 1/18 und weitere (Bundesverfassungsgericht)