Berlin (epd). Es geht nicht um viel Geld, sondern um sehr viel Geld, nämlich Billionen. Damit sei das Ziel der Bundesregierung, bis 2045 einen klimaneutralen Wohnungsbestand zu schaffen, will eine neue Studie belegen. Ein ambitioniertes Vorhaben, das aber machbar sei. Laut der am 17. Februar vom Bündnis Wohnungsbau in Berlin vorgestellten Untersuchung „Wohnungsbau - die Zukunft des Bestandes“ ist es möglich, innerhalb der kommenden 23 Jahre sämtliche Wohnungen energetisch zu sanieren, sprich klimaneutral zu machen.

Soweit die gute Nachricht. Das aber werde nur gelingen, wenn die Voraussetzungen stimmen, heißt es. Und das bedeutet, Bund und Länder müssen durch zusätzliche Steueranreize und neue Förderprogramme die nötigen Anstöße geben. Denn um die Energiespar-Offensive bei Altbauwohnungen überhaupt erst mal zu starten, müsse der Staat mindestens 30 Milliarden Euro pro Jahr an Förderung investieren, so die Empfehlung der Studie. Insgesamt mindestens 3,6 Billionen Euro würden von Investoren für den Klimaschutz bei Wohngebäuden bis 2045 benötigt. Aber, und das war nicht Thema der Studie: Woher das Geld kommen soll, blieb offen.

Mix aus Neu- und sanierten Altbauten nötig

Dem Bündnis Wohnungsbau, das die Untersuchung in Auftrag gab, gehören der Deutsche Mieterbund, die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt IG BAU und 25 bundesweit tätige Verbände und Kammern der Immobilien- und Bauwirtschaft an. Die Autoren der Erhebung empfehlen einen Mix aus mehr Neubauten und deutlich mehr Umbauten bestehender Gebäude, um diese „Herkulesaufgabe für ein neues Wohnen“ zu meistern. Immobilien- und Bauexperten betonten, künftig deutlich mehr Wohnungen zu schaffen, werde nicht leichter. Die Vorgaben des Klimaschutzes, steigende Baupreise und auch fehlende Fachkräfte stellten hohe Hürden dar.

Hannes Zapf, Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerk, betonte als gute Botschaft, dass es in den vergangenen Jahren gelungen sei, wieder mehr Wohnungen zu bauen. „Aber es bleibt nach wie vor viel zu tun. Wir haben Wohnungsnot in den Städten und steigende Baupreise.“ Durch den Fachkräftemangel und die höheren Anforderungen im Klimaschutz werde es nicht einfacher, die Ziele im Wohnungsbau zu erreichen, so Zapf. Aber es gebe ja durchaus Positives:: „Wir haben in den vergangenen 30 Jahren geschafft, im Bereich Wohnen 43 Prozent Treibhausemissionen einzusparen, obwohl wir neun Millionen zusätzliche Wohnungen gebaut haben.“

Die Studie mit dem Titel „Wohnungsbau - die Zukunft des Bestandes“ wurde erstellt von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge) in Kiel. Sie zeige „einen Weg auf, wie es gelingen kann, einen klimaneutralen Wohnungsbestand bis 2045 zu realisieren, der die Bürger nicht überfordert“, hieß es beim 13. Wohnungsbau-Tag. Die ambitionierten Ziele, etwa 400.000 Wohnungen in diesem und in den kommenden drei Jahren neu zu schaffen, seien aber nur zu erreichen, wenn Bund, Länder und Kommunen deutlich mehr Geld für zur Unterstützung von Bauvorhaben und gezielt für langfristige Förderungen „über eine einzelne Legislaturperiode hinaus“ in die Hand nähmen.

Über 19 Millionen Gebäude müssen saniert werden

Die Untersuchung wolle einen Fahrplan für die Sanierungen bereitstellen, hieß es. Wie groß die Herausforderungen für Immobilienfirmen, Genossenschaften oder Privateigner sind, zeigt die Zahl von knapp 19,3 Millionen Wohngebäuden, die bundesweit energetisch saniert werden müssten. Rein rechnerisch sollte den Forschern zufolge künftig jeder 55. Altbau pro Jahr komplett modernisiert werden. Bislang ist es nur jedes 100. Wohnhaus.

60 Prozent der Gebäude sind vor dem Jahr 1979 errichtet worden und bei Mehrfamilienhäusern zu achtzig Prozent vermietet, erläuterte Arge-Institutsleiter Dietmar Walberg. 27 Prozent des Gesamtenergieverbrauches in Deutschland entfallen nach seinen Worten auf das Wohnen. Zugleich sei das Wohnen aber nur für 18 Prozent der gesamten CO2-Emissionen verantwortlich - für Wahlberg ein Beleg „für eine gewisse Effizienz“. Viele Gebäude wurden bereits energetisch saniert, überwiegend teilsaniert: In den zurückliegenden 20 Jahren wurden dem Experten zufolge bereits rund 40 Prozent aller Wohngebäude „energetische ertüchtigt worden“. Nur etwa vier Prozent aller Geschosswohnungsbauten sind in einem absolut unveränderten Zustand - bei Einfamilienhäusern sind es laut Wahlberg gut vier mal so viele.

Altersgerechte Wohnungen fehlen

Dazu komme die Tatsache, dass die allermeisten der bestehenden Häuser nicht altersgerecht sind. 93 Prozent der Seniorinnen und Senioren leben derzeit zuhause. Diese Zahl von über 14 Millionen Personen werde bis 2046 auf gut 16 Millionen anwachsen. Nur die kleine Zahl von einer Million Wohnungen sind dem Fachmann zufolge schon heute so ausgestattet, dass sie völlig barrierefrei nutzbar sind.

Und: Ein „beschämendes Thema“ ist die Überbelegung. Die Studie ergab, dass bundesweit 8,5 Millionen Menschen in Wohnungen mit zu wenig Fläche leben. „Wohnen, Kochen, Schlafen in einem Raum, hygienischer Substandard, Kinder, die keine Kinderzimmer haben und so etwa auch nicht ungestört Hausaufgaben machen können.“ Das Problem habe in den Städten inzwischen eine Größenordnung von 15 Prozent angenommen und der Prozentsatz der Betroffenen steige dramatisch an.

Mehr Neubauten, so Wahlberg, seien vor allem wegen der gestiegenen Bauwerkskosten allein keine Lösung. Die hätten sich innerhalb von 20 Jahren faktisch verdoppelt. Dazu käme hohe Baulandpreise, die in den vergangenen vier Jahren um 34 Prozent gestiegen seien. Vor diesem Hintergrund könnten Wohnungen in den Städten im Geschosswohnungsbau kaum unter einem Quadratmeterpreis samt Grundstückskosten von 4.200 Euro entstehen, was bei der Vermietung einen Mindestpreis von 13,50 Euro nach sich ziehe - unbezahlbar für 80 Prozent aller Bürgerinnen und Bürger.

Vorhandene Gebäude umnutzen

„Aus der vorhandenen Gebäudesubstanz kann erstaunlich viel herausgeholt werden“, sagte Arge-Institutsleiter Dietmar Walberg. „Das Potenzial, das der Umbau bestehender Gebäude bietet, liegt bei über 4,3 Millionen neuen Wohnungen.“ Der Vorteil der Umbau-Offensive samt Aufstockung von Geschossen liege darin, dass eine hohe Anzahl neuer Wohnungen geschaffen würde, ohne dafür nur einen einzigen Quadratmeter Bauland zusätzlich als Fläche zu versiegeln. Allein durch Umbauten von Büros könnten rund 1,9 Millionen neue Wohnungen entstehen, sagte der Fachmann - zu einem Preis, der im Schnitt nur ein Drittel der Neubaukosten betrage. Darin müsse man künftig einen Schwerpunkt aller Bauaktivitäten sehen, so der Institutsleiter. Man müsse sehr genau schauen, „was wir tun und was effizient ist: Um eine Tonne CO2 im Gebäudebau einzusparen, muss man zwischen 850 und 2.500 Euro investieren, das ist deutlich mehr als in der Industrie“.

Walberg betonte, es sei nicht sinnvoll, nur die maximalen Standards beim Wärmeschutz und der Energieeffizienz anzupeilen. Unter dem Strich sei es für die CO2-Bilanz wichtiger, mehr Gebäude grundlegend zu sanieren, wenn auch nur auf niedrigeren Standard. Dennoch seien die Energiesparziele erreichbar, erklärte er: „Wir werden es schaffen, den gesamten Energieverbrauch beim Wohnen um die Hälfte zu senken.“ Es sei der falsche Weg, Überoptimierungen beim Klimaschutz erreichen zu wollen: „Da gibt es schlicht einen Gap zwischen Nutzen und Effekt.“ Ein mittlerer Standard um eine Effizienz von 115 werde künftig ausreichen, um die Klimaziele zu schaffen.

Die Autoren der Studie unterbreiteten der Politik fünf konkrete Vorschläge, wie das künftige Bauen klimagerecht und zugleich für Mieter bezahlbar bleiben kann. Genannt wurden etwa mehr staatliche Finanzanreize für Neu- und Umbauten, langfristig verlässliche Förderkonditionen, mehr Umbauten von Büro- und Fabrikgebäuden und die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus. Im Bündnis Wohnungsbau sind sieben Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche zusammengeschlossen, unter anderen der Mieterbund, die IG Bau und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe.

Dringend Personal generieren

Für den Zentralverband Deutsches Baugewerbe sagte Geschäftsführer Felix Pakleppa, der Erfolg der Klimawende entscheide sich auf der Baustelle. Die Aufgabe sei riesig, aber gleichwohl machbar. „Es ist ganz wichtig, dass wir genügend Personal haben. Wir haben in den vergangenen zehn Jahren bereits über 200.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Und wir stellen jedes Jahr mehr Auszubildende ein.“ Man sei auf einem guten Weg, die benötigten Fachkräftekapazitäten aufzubauen. Aber, klar sei auch: Man brauche klare Rahmenbedingungen über die Legislaturperiode hinaus, um verlässlich bauen zu können. Das betreffe vor allem die Planungs- und Genehmigungsverfahren: „Hier sind die Bauunternehmen schon deutlich weiter als die öffentliche Verwaltung.“

Deutscher Mieterbund und Deutscher Städtetag verwiesen darauf, dass mehr Sozialwohnungen gebraucht werden. Die könnten durch Neubau entstehen, aber eben auch im vorhandenen Bestand gesichert werden, wenn sich verhindern ließe, dass sie in den freien Mietmarkt übergingen. „Das Ziel, jährlich 400.000 Wohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen zu bauen, ist ausgesprochen ambitioniert“, sagte Eckart Würzner, Erster Stellvertreter des Präsidenten des Deutschen Städtetages und Oberbürgermeister der Stadt Heidelberg. Er sehe große Chancen, Fördermittel auch in die Modernisierung von bestehenden Gebäuden zu lenken und so neue preisgünstige Wohnungen zu schaffen. "Wenn Häuser und Quartiere sowohl energetisch saniert als auch mit neuen Sozialbindungen versehen werden, werden zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen.

Auch auf diesem Feld dreht sich alles ums Geld: „Für die geplanten 100.000 neuen Sozialwohnungen jährlich, also vier Mal so viele wie bislang, müssen Bund und Länder in jedem Fall ihre Finanzierung massiv ausweiten“, sagte. Außerdem seien innovative Modelle hilfreich. Zum Beispiel könnten befristete Sozialbindungen für Wohnungen vorzeitig verlängert oder Belegungsrechte für Mieterinnen und Mieter mit geringen Einkommen mit Vermietern vereinbart werden - zum Preis von maximal 8,50 Euro je Quadratmeter.

Mieterbund fordert mehr Sozialwohnungen

Lukas Siebenkotten, Chef des Mieterbundes, sagte, der Bestand an Sozialwohnungen müsse bis zum Jahr 2030 von aktuell 1,1 Millionen auf mindestens 2 Millionen aufgestockt werden. "Neben dem Neubau der avisierten 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr sind auch für 75.000 Bestandswohnungen günstige Preis- und Belegungsbedingungen zu schaffen. Außerdem müssten jährlich 60.000 neue, auch für Normalverdienende erschwingliche Mietwohnungen gebaut werden - und zwar dort, wo die Menschen sie nachfragen, also vor allem in den Großstädten und Ballungszentren. Diese Mammutaufgabe könne nur gelingen, wenn die entsprechende staatliche Förderung gesichert sei.