Karlsruhe (epd). Wegen Mietrückständen ordentlich gekündigte Mieter können mit der Begleichung der Mietschulden die Mietkündigung nicht ungeschehen machen. Der Ausgleich der offenen Miete, die sogenannte Schonfristzahlung, kann nach dem Willen des Gesetzgebers nur die Unwirksamkeit einer fristlosen, nicht aber einer ordentlichen Mietkündigung begründen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 17. November veröffentlichten Urteil klar. Die Karlsruher Richter bekräftigten damit ihre bisherige Rechtsprechung.

Im Streitfall hatte ein Berliner Mieter wegen eines fehlenden Kinderspielplatzes und wegen einer Verschattung durch einen Balkon seit März 2012 die Miete um 20 Prozent gemindert. Der Vermieter kündigte am 26. April 2018 wegen aufgelaufener Mietrückstände dem Mieter schließlich fristlos, hilfsweise ordentlich.

Pflichten schuldhaft verletzt

Daraufhin beglich der Mieter die aufgelaufenen Mietschulden in Höhe von insgesamt 6.809 Euro und meinte, dass damit die Mietkündigung und Räumungsklage vom Tisch sei.

Das Landgericht Berlin stimmte dem noch zu. Da der Mieter die Mietrückstände unmittelbar nach der Kündigung unverzüglich beglichen habe, könne er sich auf die gesetzliche Schonfrist berufen, nach der dann die Mietkündigung unwirksam sei. Der Gesetzgeber habe mit dieser Vorschrift Obdachlosigkeit verhindern wollen.

Doch der BGH verwies das Verfahren an das Landgericht zurück und verwies auf seine bisherige Rechtsprechung. Danach sei bei einer unverzüglichen Begleichung von Mietrückständen zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber die ordentliche Kündigung. Eine ordentliche Mietkündigung könne dagegen auch bei der nachträglichen Bezahlung offener Mietschulden weiter wirksam sein. Entscheidend sei hier der jeweilige Einzelfall.

Danach müsse für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters bestehen. Auch sei die ordentliche Kündigung begründet, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich“ verletzt hat.

Az.: VIII ZR 307/21